20年后，高层住宅将沦为“贫民窟”？可以参考下欧美高层住宅现状

纵观世界发展，人们对住宅的追求从未停止，科技的发展创新，一般都伴随着住宅的创新。在我们国家，随着过去几十年经济和科技的发展，现在高层住宅已经成为了最主流的住宅形式。目前在我们国家的城市中，到处都是高楼大厦，特别是在大城市中，高层建筑更是一眼望不到头，所望之处都是高楼大厦。

对于高层建筑，起源美国芝加哥，1883年，芝加哥建造了第一栋11层的砖石承重和框架结构的保险公司大楼，随后芝加哥又建设了全球第一个高层住宅。如果从居住舒适度方面来看，早期的高层住宅居住起来并不舒适。因为那时的钢筋混泥土还没有面世，所以建设的高层建筑硬度和柔韧性不足，也就是比较脆。因此，为了安全，早期的高层建筑承重墙又宽又厚，导致窗户非常小。所以，早期的高层住宅居住起来并不舒适。但是随着钢筋混凝土的面世，这个问题被迎刃而解，高层建筑迎来了高速发展时期，高层住宅也被人们广泛接受。并且高层建筑融合了现代科技发展结晶，是科技高速发展的产物。

相比于欧美发达国家，我们国家的高层建筑发展比较晚，这也是没有办法的事，毕竟在100多年美国已经建设得到处都是高楼大厦了，我们国家还都是木质建筑。虽然我们国家高层建筑发展得比较晚，但是从目前来看，我们国家的城镇建设丝毫不逊色任何发达国家的城市建设。自从1976年改革开放之后，我们国家的经济就迎来了高速发展时期，到了1998年，随着住宅全面商品化之后，我们国家的房地产行业迎来了高速发展时期。仅仅过了40多年，我们国家的城市建设就已经发展了100多年的欧美发达国家。在过去40多年里，我们国家的城市都发生了翻天覆地的变化，一栋栋高楼大厦拔地而起，城市也是扩张了一圈又一圈。

但是随着城市的扩张发展，不仅城中村慢慢被拆迁掉建成高层住宅，同时市区越来越多的老房子也慢慢被拆迁掉建成了高层住宅。高层住宅由于楼层比较高，相比于低层住宅可以居住更多人，大大提高了土地利用率，解决了城市中土地资源紧缺的问题。同时，对于开发商来说，相比于低层住宅，开发高层住宅的利润更高。所以，正是因为这些原因，我们国家高层住宅的建设也就越来越多了。另外，高层住宅户型比较小，单价也比较低，所以总价更低。正是高层住宅的价格优势，在现如今房价居高不下的大环境下，高层住宅深受刚需购房者欢迎。

但是最近几年，随着一些房龄高的高层住宅慢慢老化，暴露出来的问题也越来越多，与此同时，这些高层住宅的居住舒适度也变得越来越差。对此，有一些专家就针对高层住宅暴露出来的问题进行预测，认为未来20年，高层住宅将沦为“贫民窟”。这虽然只是预测，但是也有参照，就比如一些欧美发达国家，这些国家的高层住宅的发展比我们早了近百年。

如果有在欧美发达国家生活过的人可能会知道，目前欧美发达国家的高层住宅还是很多的，其中不少还都是中高端公寓，价格非常高。但是，在很多老城区，也有很多破旧不堪的高层住宅，这些高层住宅年久失修，大量基础配套设施损坏，已经成为真正的贫民窟。其实，造成这种现象的原因有2个，第一是受好莱坞文化的影响，欧美国家的中高产阶级现在更喜欢郊区的别墅，这直接导致中高端的高层公寓不像过去受欢迎了；第二是制度的原因，欧美国家都是资本主义国家，资本都是趋利的，市区的高层住宅拆迁成本非常高，根本就无利可图。所以就算市区的高层住宅已经非常破旧了，也依然没有开发商愿意拆迁市区的高层住宅。

看到这，可能就会有很多人会开始担心我们国家的高层住宅了，但是笔者认为，大可不必担心，因为我们国家的国情和欧美国家是不同的。咱们是社会主义国家，人民才是国家的主人，所以就算以后高层住宅老化后没有开发商愿意拆迁，那时国家也会出台相应的政策来解决高层住宅的问题。就比如现在市区的老房子，国家不就通过棚改货币化拆迁政策和旧改政策来解决老房子存在的问题了吗？

但是不可否认，虽然国家不同，但是高层住宅暴露出来的问题是实实在在存在的，以后我们国家的高层住宅也都将面临这些问题。那么，高层住宅未来到底会面临哪些问题呢？咱们一起来看一看，提前做到心中有数。

第一，电梯等机械设备的老化和主体质量问题

提到高层住宅，就离不开电梯，因为电梯就是高层住宅的“灵魂”，如果没有电梯，可能没有人愿意居住高层住宅。其实，高层住宅除了电梯之外，还有很多非常重要的机械设备，比如给水排水设备、电力电气设备、宽带设备和消防设备等等。只有这些同时运行，才能保证高层住宅居民的正常生活。但是机械设备都非常容易老化，特别是像电梯和给水排水设备这种一直运行的机械设备，随着时间的推移，老化问题难以阻挡。而随着这些机械设备老化或者损坏，就需要对这些机械设备进行维修或者更换，而不管是维修还是更换，费用都是非常高的。

另外，随着时间的推移，高层住宅的主体质量也会慢慢出现问题，不管是外墙、玻璃这种轻微的质量问题还是真正主体质量问题，只要维修，维修费用都非常高。可以看出，随着高层住宅的老化，居民的居住成本将会大幅提高，居住起来将越来越不划算。

第二，随着高层住宅老化，安全隐患越来越大

高层住宅机械设备老化，本身就存在很大安全隐患，就比如电梯，一旦电梯在运行时出现故障，就会直接给居民带来巨大的安全隐患。可能很多人都有过被困在电梯里的经历，笔者就有过2次这种经历，都是困在老写字楼的电梯里。可以看出，随着高层住宅的老化，电梯老化是不可避免的。

另外，像消防设备和线路老化之后，高层住宅也容易发生火灾事故，并且高层住宅由于楼层高，救援也非常困难。目前大部分三四线城市的消防云梯最高都是50米，对应的是16层左右。一旦高层住宅发生火灾，16层以上的楼层无法用消防云梯救援。所以，如果你居住的是高层住宅，平时一定要注重火灾隐患，做到防患于未然。

第三，高层住宅的拆迁问题

是房子都会老化，随着时间推移，高层住宅也将会慢慢老化。目前开发商拆迁高层住宅成本非常高，根本就无法获益，除非将楼层建设得更高。但是大家也都知道，这并不现实，并且国家也已经开始管控高层住宅的建设了。因此对于33层的高层住宅，开发商如果拆迁，只会亏本。所以现在开发商宁愿去郊区建设新楼盘，也不会拆迁高层住宅。对于高层住宅的拆迁问题，唯一能解决途径就是政府出钱补助让开发商拆迁，但是这样的政策，可能需要等到高层住宅大面积老化时才会出台。所以，未来很长一段时间，高层住宅难拆迁将是一个大问题。

从以上3点来看，高层住宅确实存在很多问题有待解决，特别是对于质量本身就存在问题或者房龄比较高的高层住宅，目前可能已经面临这些问题了。但是目前高层住宅依旧是主流住宅，很多刚需购房者也只买得起高层住宅，所以也不能谈高层住宅色变。总体来说，大部分高层住宅的品质还是很好的，只要物业公司的服务水平好，能够好好维护和保养好高层住宅的机械设备和基础配套设施，那么高层住宅居住起来还是非常舒适的。最后，对于大部分高层住宅的业主来说，也没有必要太担心高层住宅未来面临的问题，毕竟时间还很长，未来有充足的时间去解决这些问题。

来源：房产新谈