未开业先赔$40万！纽约一华人面包店老板的辛酸

前年12月，IRIS烘焙坊负责人林庆甫（Sam Lin）原定在曼哈顿中城第6大道开设面包店，房租押金已经付完，预计当年7月开幕。不料在等待装修与台湾订制的烘焙器具运至美国的期间，疫情提前一步来到纽约市。考虑到疫情的不确定性，林庆甫果断提前认赔出场，未开业就先赔40万。

林庆甫表示，开店通常要观察三、五年，但是他当时想了很多，考虑到曼哈顿因为纽约暂停关闭非必要行业到办公室上班，人潮锐减，开幕后也不会有顾客上门，即使房东释出善意挽留，他仍决定在投入更多资金完成装修前收手。

林庆甫说：「当时预计布莱恩公园（Brian Park）周围商圈，一、两年以内，还不能恢复我在2019年租下店面时的人潮，所以当机立断，认赔出场。」他指出过去当地上班族会在中午外出用餐，但如今人潮不复存在。

现在看来，是否还觉得当初的决定是正确的，他说：「当然，不然我到现在每个月都赔不完。」

禁止驱逐租户令至5月1日

日前，纽约州长库默签署了《COVID-19保护小企业法案》（COVID-19 Protect Our Small Business Action），及延长禁止驱逐租户令至5月1日。

不过，林庆甫认为对他这种乖乖缴房租的商业租户来说，影响不大，「但是存心赖帐的租户就可以利用这条法律，继续欠租到5月1日」。

「景气还没恢复，但有好转，所以我觉得完全不缴租也不对，」林庆甫说，「虽然我是租户，但也能理解房东的心情，加上联邦PPP贷款的40%可以用来弥补租金水电等等，所以房租方面没有太大问题。」

林庆甫按法律规定全额缴税经营企业，危机中反而因为全额报薪资税得以申请较多PPP贷款缴房租及支付员工薪资，「在法拉盛执业多年的会计师说我是他经手的上千企业客户中，唯一这样经营的。」

除了报税习惯影响联邦PPP纾困贷款金额，林庆甫作为资深商业租户，疫情还带给他深刻体悟：「签商业合同时，不要签『个人担保』（personal guaranty），个人财产有可能被查封；建议用『好人担保』（good guy guaranty），且一定要有『脱逃条款』。」

他表示，商业租约一般是需要公司跟个人担保（或好人担保）签合同，且因为他是老板，所以也会做个人担保让房东放心，以免房东认为公司一旦倒闭，房租追不回来。「好人担保」应用在租赁合约中，就是可以先提前若干时间告知房东无能力负担租金，比如提前6个月告诉房东，期限到了，担保人就可以脱身。

不过，林庆甫表示自己虽然有许多与各种族裔房东交手的经验，但是商业合约的复杂性高，最终仍需要专业执照律师的协助，才能避免看不清的风险，「就算是只有两页的租约，都应该有专业律师在场确认」